Ermittlung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche

Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgeblichen Bestimmungen.

Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 22.4.2009, Az.: VIII ZR 86/0) hervor. Weiter wird ausgeführt, das in dem konkreten Fall für die Flächenermittlungen die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich waren, und danach Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von Ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden können.

Dies bedeutet, das auch bei freifinanziertem Wohnraum diejenige Berechnungsvorschrift für die Wohnfläche anzuwenden ist, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgeblich war und die der örtlichen Verkehrssitte entsprach.

Für Verträge vor 2004 sind dies i.d.R. die §§ 42-44 II.Berechnungsverordnung (II. BV) und für spätere Vertrage ist dies i.d.R. die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Neben der II. BV und der WoFlV kann auch die offiziell außer Kraft gesetzte Wohnflächennorm DIN 283 der örtlichen Verkehrssitte entsprechen.

Eine Staffelung der Anrechenbarkeit nach Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit war in den Regelungen der II.Berechnungsverordnung nicht enthalten. Die Flächen von Dachterrassen werden hierbei mit 50 % berücksichtigt.

Die Wohnflächenverordnung sieht in der Berechnung der Wohnfläche anteilige Betrachtungen vor, z.B. 25 % der Balkonfläche, wobei bei Vorliegen bestimmter Kriterien, z.B. besondere Lage, abgewichen kann und diese dann mit einem Ansatz bis 50 % berücksichtigt werden können.

Wird der Berechnungsmaßstab der DIN 283 angewendet, sind zum Beispiel Balkone und bestimmte Terrassen (Sichtschutzkriterium) lediglich mit 25 % Ihrer Fläche in die Gesamtwohnfläche mit einzurechnen.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es sinnvoll im Mietvertrag einen Flächenberechnungsmaßstab zu vereinbaren.

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