Due Diligence

Organisatorische Analyse
Eine Analyse der Organisation, die mit einer Immobilie verflochten ist, kommt in Betracht, wenn das Erwerbsobjekt eine Betreiberimmobilie ist. Dann werden im Zuge der Due Diligence sämtliche Ausprägungen der Prüfungsvorgänge auf die Betreibergesellschaft angewandt. Zu prüfen sind dann Organisation, Finanzierung, Personal und Management des Betreiberunternehmens in struktureller und vertraglicher Hinsicht. Abgesehen von Betreiberunternehmen kommt die organisatorische Analyse vor allem bei Portfoliomanagement-Gesellschaften zum Einsatz.

Umweltanalyse
Handelt es sich bei dem Erwerbsobjekt um eine durch Altlasten belastete Spezialimmobilie, ist es mitunter notwendig, eine Umweltanalyse in den Prüfungsprozess einzubinden, beispielsweise dann, wenn es um ein Grundstück geht, das zuvor durch Militär oder petrochemische Industrie genutzt wurde.

Marktwertanalyse
Die Ergebnisse der verschiedenen Prüfdisziplinen fließen im Anschluss in die Einschätzung des Marktwertes der Immobilie ein und werden entsprechend berücksichtigt. Der ermittelte Wert stellt jedoch nicht den absoluten Kaufpreis dar, da dieser zusätzlich von sehr subjektiven Umständen beeinflusst werden kann. Ein Grundstückssachverständiger ermittelt nach Möglichkeit einen präzisen Marktwert des Objektes. In unklaren Fällen erarbeitet er eine Wertspanne, indem er ein Best-Case- und ein Worst-Case-Szenario aufzeigt. Die Wertermittlung basiert entweder auf normierten nationalen Verfahren oder auf internationalen Verfahren. Die Entscheidung für eine bestimmte Wertermittlungsmethode beruht auf der Art des Objektes und den Erwartungen des Investors respektive der Bank. Strebt der Erwerber beispielsweise eine Vergleichbarkeit des Investments mit alternativen Kapitalanlagen an, so ist dafür die Discounted Cashflow (DCF)-Methode sehr gut geeignet.

Ergebnis der Analysen
Der gesamte Analyseverlauf sowie die Ergebnisse der Due Diligence werden in einem schriftlichen Ergebnisbericht zusammengefasst. Die bauliche und technische Gebäudeanalyse wird zusätzlich mit Hilfe einer umfassenden Fotodokumentation untermauert. Neben diesem essenziellen Resultat gibt die Due Diligence dem Auftraggeber weit reichenden Aufschluss über Potenziale und Risiken, die mit dem Investment verbunden sind. Somit hat der Auftraggeber die Möglichkeit, präventives Konfliktmanagement zu betreiben, indem er Risiken durch entsprechende Gestaltung des Kaufvertrages eliminiert oder zumindest minimiert. Genauso werden mit der Untersuchung Potenziale, die beispielsweise mietvertraglich begründet sind oder in der aufgezeigten Gebäudeflexibilität liegen, sichtbar gemacht. Durch die Marktanalyse werden ferner wirtschaftliche Entwicklungen, welche die Performance der Immobilie mittelbar beeinflussen oder sich erst nachgelagert auswirken, pointiert.
Im Zusammenhang mit dem Rating auf Objektebene sind die Resultate und objektspezifischen Risiken zu gewichten, zu benchmarken und schließlich zu einer Rating-Notation zu verdichten. Somit ist es möglich, im Laufe der Zeit einen Record Track abzubilden und die Immobilienobjekte bestimmten Risikokategorien zuzuordnen.
Aus den Ergebnissen einer Due-Diligence-Analyse kann ein Immobilienrating abgeleitet werden.

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